1999 www.husbyggeren.no

10 fallgruver du bør unngå hvis du leier ut

Av Anita Nordli Johnsen og Advokat Einar Frigland, Huseiernes Landsforbund

Med en hybelleilighet i huset kan du få en kjærkommen ekstrainntekt som reduserer dine egne boutgifter. Det beste av alt er at leieinntektene som oftest er skattefrie!

Å få bygget sitt eget hus kan være en drøm som går i oppfyllelse. Men uforutsette utgifter og renteøkninger kan fort forvandle drømmen til et mareritt. Ved å innrede en hybel for utleie i boligen, kan du få skattefrie inntekter som hjelper godt på regnestykket. For at du skal slippe å betale skatt av leieinntektene kan ikke den delen du leier ut være like mye verdt som den delen du bor i selv. Med andre ord skal du ikke kunne få mer for den delen du leier ut i husleie enn den delen du selv har. Men før du leverer ut nøkkelen til leietakeren, bør du følge Huseiernes Landsforbunds råd om utleie.

Tidsrom

Hovedregelen i den nye husleieloven er at du må leie ut for minst tre (i noen tilfeller ett) år ad gangen. Leier du ut egen bolig for et midlertidig fravær på inntil fem år, trenger du derimot ikke å bry deg med slike minimusmperioder. MEN, glemmer du å opplyse om at leieboeren ved å leie din bolig får færre rettigheter enn han ellers ville fått, kan avtalen gå over til å bli oppsigelig! 
Advokatens kommentar: Taperen med den nye loven er den ressurssvake utleieren. Det blir enda farligere å leie ut uten å bruke en god kontrakt, der alle de nødvendige formuleringene står.

Unntak fra tidsregelen

Leier du ut tidsbegrenset, det vil si at leieperioden går ut på en bestemt dato, kan du i enkelte tilfeller sette leieperioden til kortere tid enn 1 år, men da må du ha en god grunn til dette. Hvis du for eksempel skal selge boligen om et halvt år, er dette en god grunn. En annen god grunn er at et familiemedlem skal overta boligen senere. Du må huske på å gi beskjed om grunnen FØR du inngår kontrakt. Det beste er å ta det inn i kontrakten, slik som det er gjort i HLs standardformular.
Advokatens kommentar: Dette er en bestemmelse som man skal være forsiktig med å bruke. I tillegg til at du må huske på å oppgi grunnen allerede før du inngår kontrakt med leieboeren, må også grunnen til at du leier ut for kortere tid helt sikkert inntreffe. Hvis du ikke selger boligen, men har oppgitt dette som grunn for korttidskontrakten, risikerer du at leieboeren kan bli boende på vanlige oppsigelige vilkår!

Møblert 

Det er ikke lenger noen forskjell på å leie ut møblert eller umøblert. Nå har leieboeren fullt oppsigelsesvern samme hva. Advokatens kommentar: Tidligere hadde ikke leieboeren det samme vernet mot å bli sagt opp hvis han leide fullt møblert. Denne regelen har røtter fra den tiden da mange bodde på pensjonater. Nå kan man diskutere om det lønner seg å leie ut møblert, med den økte kostnaden og slitasjen dette medfører. Skattemessig kan det være lønnsomt ved utleie av egen bolig i inntil 3 år, idet man da kan trekke fra 15% av brutto leieinntekt for "møbelslitasje".

Depositum

Som utleier må du sette depositumet i samme bank som den leiepengene kommer inn i, altså din egen bank. Advokatens kommentar: Dette vil virke fremmed på en del leieboere, som er vant til å ha depositumet stående i sin bank. Men det er viktig for utleier å kreve lovens nye ordning her, for bare da kan han få utbetalt forfalt men ikke betalt leie uten leieboers underskrift, når leieforholdet er over.

Rydding og rengjøring

Du kan ikke lenger benytte depositumet til å dekke utgifter til rydding og rengjøring etter leieboeren hvis ikke han eller hun har godkjent dette skriftlig. Advokatens kommentar: Denne bestemmelsen vil i praksis si at det er utleieren som nå må dekke utgiftene til rydding og rengjøring etter leieboeren. Det vil bli altfor kostbart å gå til sak for å få dette betalt av en motvillig leieboer, så det er sjelden verdt bryet.

Tillegg

Du får ikke lenger lov til å ta noen tillegg til husleien annet enn utgifter til strøm og brensel. Alt annet må bakes inn i selve husleien. Advokatens kommentar: Du kan altså ikke lenger kreve tillegg i husleien for trappevask, kabel-tv, snømåking, fellesvaskeri eller hva det måtte være.

Oppsigelig/tidsbegrenset utleie 

Hvis du leier ut på vanlige oppsigelige vilkår er det du som utleier som må gå til sak for å få ut leieboeren. Leier du derimot ut for en begrenset tid, opphører avtalen uten oppsigelse når tiden er ute. Advokatens kommentar: Tidligere var det leieboeren som måtte gå til sak hvis han ikke ville flytte. Nå holder det med at han protesterer på en oppsigelse. Han trenger heller ikke oppgi noen grunn til protesten. Dette vil bli dyrt for utleierne i fremtiden! Derfor: Ikke lei ut uten å angi en dato for når leieforholdet opphører! Hvis du leier ut tidsbegrenset, må du senest 3 måneder etter at leieavtalen er over sende et varsel om at leieboeren må flytte. Bruk HLs varselformular!

Dyrehold

Du kan ikke lenger nedlegge et absolutt forbud mot dyrehold i kontrakten. Selv om du setter forbud mot dyrehold kan leieboeren få tillatelse til å holde dyr hvis særlige grunner taler for det. En åpenbar grunn vil være hvis han trenger førerhund. Advokatens kommentar: Det kan også holde med andre sosiale årsaker, ensomme mennesker kan for eksempel ha behov for et kjæledyr. Da må det i så fall påpekes sterke grunner hos de andre leieboerne til at vedkommende ikke kan ha dyr, som for eksempel allergi.

Flytting

Det skal bli lettere å få igjen utleieboligen. Hvis det er klart at leieboeren har flyttet og du ikke lenger får husleie, har du rett til å sette tingene hans på lager og eventuelt kaste det som er søppel.
Advokatens kommentar: Det vil nå bli lettere å få igjen disposisjonsretten over husrommet hvis leieboeren har flyttet, slik at du ikke taper penger over så lang tid. Før krevde dette ofte behandling i namsretten, noe som både tok tid og kostet penger.

Leienivå

Leier du ut en bolig i leiegård eller lignende, må du som hovedregel leie ut for minimum tre år. I denne treårsperioden har du ikke anledning til å sette opp leien mer enn en gang i året, og da ikke med mer enn konsumprisindeksen. Indeksen viser den generelle prisstigningen. Hvis du leier ut for mer enn tre år, kan du etter tre år sette opp leien, men ikke mer enn til gjengs leie. Gjengs leie er et gjennomsnitt av husleien for lignende leiligheter i samme strøk som din utleiebolig. Advokatens kommentar: Som regel vil gjengs leie ligge under markedsleien, altså den leien som nye leietakere er villige til å betale for boligen den dagen du leier den ut. Resultatet av denne regelen er at du ikke bør leie ut for mer enn tre år, da du ikke vil få like mye leietillegg i et løpende leieforhold, som du vil få hvis du kan inngå en ny leiekontrakt. Men det er ikke noe i veien for at du bestemmer deg for å leie ut for nye tre år til den samme leieboeren. Bare ikke lov det på forhånd!

Gjelder endringene meg?

JA: Hvis du skal leie ut nå, og tegne en ny leiekontrakt. Leiekontrakt kan du bestille hos Huseiernes Landsforbund på post@huseierhl.no
eller tlf.: 22 47 75 00 - faks: 22 41 19 90.

JA: Hvis du allerede leier ut, men har en vanlig oppsigelig kontrakt (kontrakt som ikke går ut på en bestemt dato). Da vil den nye loven gjelde når den lengste oppsigelsestiden er ute. Eksempel: I kontrakten har du som utleier fire måneders oppsigelse, mens leieboeren kan si opp med bare to måneders frist. Da er det den lengste oppsigelsestiden som gjelder, altså fire måneder: Den nye loven gjelder fra 1. mai 2000.

NEI: Hvis du allerede leier ut med en tidsbegrenset kontrakt (leietiden går ut på en gitt dato). Så lenge kontrakten løper gjelder den GAMLE loven. Men når du inngår en ny kontrakt, vil selvsagt den nye loven gjelde.