Toboligskvis og skattefelle
Av Adv. Einar Frigland - Huseiernes Landsforbund
Nå sitter mange i en klassisk nedturskvis: De har kjøpt ny bolig før de solgte den gamle. Salget lar vente på seg, mens doble renter og avdrag løper ubønnhørlig.
Ill. foto: Ove Elnan
Mange vurderer dumpingsalg, men foreløpig er det bare de færreste som gjør alvor av det. Håpet er at det skal bli mulig å selge til brukbar pris om et år eller så. I mellomtiden er løsningen et friskt leiemarked som i alle fall i pressområdene ikke viser svakhetstegn ennå. Men det er et stort skjær i sjøen: Skattefriheten for salgsgevinsten kan bli borte, og det tapet kan fort oppveie leieinntekten og mer til. Det er med andre ord svært viktig å vite hvilken bolig man skal leie ut!
La oss først minne om reglene om skatteplikt ved salg av egen bolig:
1. Er en mulig gevinst ved salg av bolig skattefri? Har du eid boligen i minst ett år, og brukt minst halvparten som egen bolig minst ett år av de siste to, er en slik salgsgevinst skattefri. Pass på at du verken flytter ut eller inngår avtale om salg for tidlig!
2. Er et mulig tap ved salg av bolig fradragsberettiget? Har du IKKE eid boligen i minst ett år, eller IKKE brukt minst halvparten som egen bolig minst ett år av de siste to, er et slikt tap fradragsberettiget. Pass på at du selger eller flytter ut i tide!
Den som har kjøpt den gamle boligen for noen år siden, har gjerne fått med seg en solid verdistigning. Ved salg blir det altså en betydelig gevinst for mange, selv om prisen nok må ned en del i forhold til den forventning man kan ha hatt for bare 3 måneder siden. Denne gevinsten er det viktig å sikre mot skatt! Den som er i en slik posisjon bør definitivt leie ut den nye boligen, og ikke den gamle. Selvsagt kan man leie ut den gamle i mindre enn ett år, men dette er ikke helt uproblematisk etter husleieloven: Mener leier at det ikke er anledning til å leie ut for så kort tid, kan han bli boende så lenge at skattefriheten ryker. Da er eneste løsning å vente til leier er ute, og så flytte tilbake selv og bli boende i minst ett år til. Med andre ord nokså langt fra den ideelle situasjon for de fleste.
Hvis man derimot har kjøpt den gamle boligen for relativt kort tid siden, ser man muligens i øynene at salget av denne vil gi tap og ikke gevinst. Da bør man leie ut den gamle boligen, og ikke den nye. For når leieperioden har vart i minst ett år, vil tapet som oppstår ved salget være fradragsberettiget.