Advokatens 10 gode råd ved utleie av bolig
Av Husbyggeren
Mange huseiere kan med beskjedne påkostninger innrede en hybel for utleie. Inntektene fra hybelutleie er innenfor visse grenser skattefrie, og utleie kan være et kjærkomment tilskudd til privatøkonomien. – Det er syv år siden at det var så stor mangel på leieboliger som i år, påpeker adm. dir Peter Batta i Huseiernes Landsforbund.
Ill. foto: Ove Elnan
– Utleie av hybler kan være en fin biinntekt for huseiere, og i mange tilfeller er det til og med skattefritt. Det gir også en bedre samfunnsøkonomisk utnyttelse av landets boligressurser, sier advokat Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund.
Man kan leie ut inntil halvparten av sin egen bolig målt etter utleieverdi, uten at man må betale skatt av leieinntektene. Lofts- eller sokkelleilighet i enebolig kan også leies ut skattefritt. Eier man en tomannsbolig og selv bor i den ene delen, kan den andre delen leies ut skattefritt, og man kan i tillegg leie ut inntil halvparten av den delen man selv bor i, beregnet etter utleieverdien. Skal man leie ut mer enn én boenhet bør man forhøre seg med en ekspert på forhånd, slik at man ikke overskrider grensen for skattefri utleie. Det kan gi svært ubehagelige overraskelser, sier Leisner.
Huseiernes Landsforbund har utarbeidet standard leiekontrakter, samt alle skjemaer man måtte trenge underveis. Som medlem kan man få gratis rådgivning over telefon alle hverdager.
- Vi har mer enn hundre års erfaring som interesseorganisasjon for huseiere og utleiere. Erfaringen viser at 8 av 10 leieforhold forløper smertefritt, men det finnes både farer og feller. Derfor er det av stor betydning at tingene gjøres riktig helt fra start. Da unngår man mange fremtidige problemer, avslutter advokat Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund.
Advokat Anders Leisners 10 gode råd ved utleie av bolig
1. Sjekk alltid referanser. Alle legger vekt på å virke tillitsvekkende frem til kontrakten er i boks. Eventuelle mindre gode sider viser seg først senere, og da er det som regel for sent.
2. Sørg for å ha sikkerhet for leiebetaling enten som depositum som settes på sperret konto i banken, eller som garanti. På den måten unngår du tap hvis leier ikke betaler og leieforholdet må avsluttes. Man kan ikke kreve større sikkerhet enn et beløp tilsvarende 6 måneders leie. Sikkerheten bør være på plass i samme bank som husleien skal betales til før leier flytter inn.
3. Dersom du ønsker å ha kontroll over når leieforholdet skal opphøre, må du leie ut tidsbestemt. Minstetiden for utleie er 3 år, men 1 år hvis du leier ut sokkel- eller loftsleilighet i enebolig eller bolig i tomannsbolig og selv bor i samme hus.
4. Skal et medlem av husstanden din benytte boligen, eller har du en annen særlig grunn, for eksempel at du skal selge boligen, kan du leie ut for kortere tid enn 3 år. Dette må du gjøre leier skriftlig oppmerksom på før avtale inngås. Hvis den oppgitte grunnen ikke inntreffer, går leieforholdet over til å bli oppsigelig, med fullt oppsigelsesvern for leieren.
5. Er det uten betydning for deg hvor lenge leieforholdet varer, kan du leie ut tidsubestemt. Da kan begge parter si opp avtalen. Husk at leier har et sterkt oppsigelsesvern, og at en oppsigelse må være saklig begrunnet og ikke virke urimelig for leier. Leier kan ved å protestere på oppsigelsen tvinge utleier til å bringe saken inn for en domstol for endelig avgjørelse. Slikt tar tid.
6. Skal du leie ut din egen bolig ved midlertidig fravær på inntil 5 år, har leier ikke oppsigelsesvern. Da kan du si opp leieavtalen uten at leier kan protestere.
7. Sørg for å ha en såkalt utkastelsesklausul i kontrakten. Da kan du søke namsmyndighetenes hjelp til å avslutte leieforholdet hvis husleien uteblir. Uten slik klausul tar utkastelse vesentlig lenge tid.
8. Når avtalt leietid er ute, må utleier sende leier en flytningsoppfordring innen 3 måneder. Gjøres ikke dette, går leieforholdet over til å bli tidsubestemt med fullt oppsigelsesvern for leier. Husk at eventuelle mangler må reklameres innen rimelig tid.
9. Leieren har en utstrakt rett til å fremleie når vedkommende selv bor i boligen. Utleier kan stort sett bare nekte hvis det er noe å innvende på fremleiers personlige forhold. Ved midlertidig fravær på inntil 2 år på grunn av tungtveiende grunner som utdanning eller arbeid, har leier rett til å fremleie hele boligen. Leier kan også når som helst i løpet av et tidsbestemt leieforhold fremleie for resten av leietiden. Hvis utleier nekter uten at fremleiers forhold gir saklig grunn til det, kan leieren si opp avtalen.
10. Både utleier og leier bør sette seg inn i reglene for utleie. Sørg for å ha en skikkelig leiekontrakt. Huseiernes Landsforbund har standardavtale tilpasset utleiers behov. Når partene kjenner sine rettigheter og plikter oppstår det ikke så lett problemer. Det lønner seg å være fleksibel, og et godt personlig forhold mellom partene er alltid en fordel. Husk at de aller fleste leieforhold avvikles uten problemer.