Lønnsom oppussing før salg
Tekst og foto: Ove Elnan
- Puss opp boligen og tjen opptil flere ti talls tusen kroner før du selger, sier Statsautorisert Eiendomsmegler Roar Nilsen.
Husbyggeren har spurt Roar Nilsen hos EiendomsAgenten.no om hva som anbefales pusset opp før boligen legges ut for salg.
Det er en kjent sak at innbydende boliger er mer lettsolgt enn oppussingsobjekter, og dette skyldes i følge Roar Nilsen at tiden ikke alltid strekker til for boligkjøperne med tanke på oppussing, og selvfølgelig at en innbydende bolig appellerer mer til kjøpelysten. Videre forteller han at man ofte kan tjene mange titusener og til og med hundretusener av kroner på å gjøre forholdsvis enkle og virkningsfulle grep og reparasjoner på eiendommen.
Hva bør pusses opp?
Det avhenger naturligvis av den tid og de ressurser man har til rådighet før boligen legges ut for salg. Jo mindre tid og ressurser, jo enklere oppussing anbefales utført. Man bør ikke gi seg ut på store prosjekter som kanskje aldri blir fullført. Da kan man fort ende opp med å selge en bolig som er uferdig, noe som igjen skremmer bort mange boligkjøpere.
Har man lite med tid og ressurser, så anbefales det å ta frem en porsjon med godt humør, malekosten, snekkerbuksa og forsøke å samle familie og venner. Sørg for enkel servering og ta pauser underveis. Arbeidet går mye lettere hvis man tenker på det som en sosial sammenkomst kontra hardt arbeid. Ha det m.a.o. gøy under oppussingen.
Noen enkle råd og tips til oppussingen
- Gjør ferdig tidligere oppussingsarbeide.
- Reparer rennende/dryppende kraner og toaletter.
- Skift sprukne/knuste vinduer og fliser.
- Fest løse ledninger, lister og skapdører.
- Smør knirkende dører, vinduer og porter.
- Tapetser/mal innvendige vegger i nøytrale lyse farger.
- Mal baderomsflisene og kjøkkeninnredningen om nødvendig.
- Fjern tepper i samtlige rom.
- Vaske og olje terrassen.
- Reparer puss på grunnmur.
- Mal/beis huset og vinduer ved behov.
Har man god tid og nødvendige ressurser til rådighet, anbefales det å investere noe mer. Følgende punkter bør da sees på:
- Legging av nytt gulv. Gjerne laminatgulv hvis segmentet på boligen er barnefamilier.
- Utskiftning av dører og listverk.
- Oppgradering/utskifting av kjøkken og bad.
Man kan gjerne engasjere håndverkere, men da må investeringen gi den ønskelige avkastningen. Det anbefales å ta kontakt med meglere i nærområdet hvis man er usikker på lønnsomheten. De har gjerne erfaringer med hva som bør pusses opp, og hvor mye man eventuelt får ut av hver investerte krone.
Pass på at alt arbeid blir håndverksmessig godt utført. Ved maling og tapetsering, anbefales det å være ekstra nøye med overganger mellom himling, vegg og gulv. Malingssøl, sprikende listverk, ujevne overganger osv. er negativt. Kjøperne legger ofte merke til slikt på visningen, og kalkulerer derfor med dette ved budgivningen. Som Eiendomsmegler er man ofte borti kjøpere som både trekker seg ut som interessent, og som byr vesentlig mindre på en bolig hvor man må begynne å ”pusse opp” etter overtagelse.
Hvor mye skal man påkoste boligen?
Her må man se an hvilket prissegment boligen ligger i. I sentrale områder hvor kvadratmeterprisen er høy, så vil det naturligvis være mer lønnsomt å pusse opp/fornye boligen opp til dagens standard enn i f.eks. landlige og noe mer usentrale områder.
Eksempel: Sett at man koster på to identiske leiligheter 100.000 kroner hver, hvor den ene ligger i Sogn og Fjordane og den andre i Oslo. Verdiøkningen antas å være relativt lik etter oppussingen, ca. 15 % prosent av salgssummen uavhengig av område. Før oppussingen har leiligheten i Sogn og Fjordane en verdi på 1.000.000 kroner og den i Oslo 3.000.000 kroner. Etter oppussing og en økning på 15 % vil boligene antas å bli solgt for henholdsvis 1.150.000 og 3.450.000 kroner. Etter fratrekk for kostnaden for oppussing vil eieren av leiligheten i Sogn og Fjordane tjene 50.000 kroner mens eieren i Oslo tjener 350.000 kroner. Så jo høyere kvadratmeterpris (dyrere bolig) man har, jo mer lønnsom blir oppussingen.
Sett derfor opp et budsjett på de punktene som bør utbedres, få et prisoverslag fra byggvarehandelen på byggevarene og konferer med megleren. Hvis megler mener verdien stiger 15 % på en oppusset bolig, så vil man lett kunne se om investeringen gir ønsket avkastning.
Hva er viktigst for en boligkjøper?
Det aller viktigste for en boligkjøper er at boligen er fri for feil og mangler. Derfor er 1. prioritet å utføre samtlige av de 11 punktene som er nevnt ovenfor slik at boligkjøper tydelig ser at alt er helt og velstelt. Videre er det ikke ukjent at kjøkken og bad er det de fleste er mest oppatt av. Det kommer av den enkle grunn at dette er de dyreste rommene å pusse opp, og at et innbydene og trivelig kjøkken eller bad appellerer til kjøpelysten. Siste prioritet er stue og soverommene. Dette er noe de aller fleste boligkjøpere ser for seg som lettere oppussing, men hvis man ønsker å maksimere salgssummen (og er håndverksmessig dyktig) så anbefales det også å ta denne biten.
Hva med utearealet?
Utearealet er kundens første møte med eiendommen. Førsteinntrykket sitter godt og tar lang tid å bearbeide, og er derfor like viktig som selve boligen. Her er det stort sett arbeid og lave innvesteringer som skal til for å kunne gi et godt førsteinntrykk. Dette bør utføres:
- Hvis man har inngangsport, sørg for at denne virker (olje hengslene) og se til at den ser ordentlig ut (maling, etc.).
- Reparer og om nødvendig mal gjerdet.
- Uansett tid på året skal hagen eller terrassen være ryddig. Dette betyr å regelmessig rake opp løv og kvister, luke i blomsterbedene, klippe gress og trimme hekk.
- Måk snø om vinteren. Sett også ut potter med eviggrønne planter som tåler kulde. Hvis du tenker på å selge til våren, så plant i hagekassene høsten i forveien.
- Vask terrasser, trapper, heller, hagemøbler o.l. Mose og ugress kan være skummelt glatt, i tillegg til at det ikke er særlig attraktivt.
- Hagemøblene bør være rene - også om vinteren. Hvis du vurderer å kjøpe nye hagemøbler, så unngå hvit plast. Til og med små områder som en balkong kan dra nytte av å ha et lite bord med tilhørende stoler. Det gjør at plassen ser ut til å være i bruk, og gir en ekstra dimensjon til hjemmet.
- Barnas leker og sykler bør ryddes vekk så mye som mulig.
- Søppelkasser/bøtter bør plasseres på et usjenerende sted.
- Gjør god plass til parkeringsplasser. Flytt egne biler om nødvendig.
- Rydd i uthus, garasjer, skjul og veksthus. Dette er ofte neglisjerte områder ved en eiendom, og blir ofte brukt til oppbevaringssted for rot og rask fra huset.
- Ta vare på materialer, maling o.l. som hører til boligen.
Hvem skal man spørre til råds hvis man er usikker på om det er behov for oppussing?
Her anbefales det å be 2-3 meglere å komme på befaring. Hvis man skal selge boligen er befaringen gratis. Meglerne er selvsagt opptatt av å selge inn sine produkter og tjenester, men de kommer også med gode råd og anbefalinger om hva og hvor mye som bør pusses opp. F. eks. navngir vi i Eiendomsagenten.no gratis 2-3 meglere i ethvert område i hele landet.
Til slutt forteller Roar Nilsen at det på internettsiden www.eiendomsagenten.no er tilgjengelig 70 gode råde om hva man kan gjøre for å klargjøre boligen enklest mulig og raskest mulig. I tillegg er det rundt 30 gode råd som omhandler selve visningen. All informasjon på nettstedet er gratis for forbrukerne.