Utleiedel i huset - huseierne har ansvaret, men hvilke regler gjelder?
Av Husbyggeren
Minst 165.000 små og større leiligheter på det norske boligmarkedet er i småhus og leies ut av privatpersoner, ifølge tall fra folke- og boligtellingen 2001. Anders Kirkhus, sivilarkitekt og seniorrådgiver ved SINTEF Byggforsk, mener det er et tankekors at vi vet lite om kvaliteten på disse boligene.
- På langt nær alle huseiere er klar over hvilke byggeregler som gjelder for utleiedelen, påpeker han.
Med den siste faktaboka fra SINTEF Byggforsk, Ekstra bolig i huset, har huseierne fått et nytt, skreddersydd hjelpemiddel hvor kravene til en selvstendig boenhet er samlet punkt for punkt på ett sted. Boka foreslår også løsninger for forbedring. Heretter er det ingen unnskyldning om regelverket kan virke kronglete.
Utleiedel i underetasjen er vanlig i norske småhus, og utgjør en stor andel av det norske boligmarkedet. Huseieren har ansvaret for at utleiedelen følger byggeforskriften, Teknisk forskrift til plan- og bygningsloven. Oversikt over reglene finnes nå i boken Ekstra bolig i huset, fra SINTEF Byggforsk.
Foto: Kim Müller. Arkitekt: Reiulf Ramstad Arkitekter RRA
Utleiedel er selvstendig boenhet
- Huseiere som leier ut hybelleilighet eller leilighet i huset sitt, har ansvaret både for brannsikkerheten og boligstandarden i utleiedelen ellers, understreker Anders Kirkhus.
Selv om utleiedelen er mindre enn hoveddelen, er det ikke anledning til å gå på akkord med byggereglene – de samme reglene gjelder som for selvstendig boenhet ellers. Boken kan brukes som en sjekkliste for å kartlegge forhold som bør forbedres, slik at huseeieren kan føle seg trygg på at utleiedelen følger lovverket. Den kan også brukes ved nybygging eller ombygging til utleiedel. En utleiebolig med god bokvalitet og riktige tekniske løsninger har større markedsverdi, gir mer fornøyde beboere og færre byggskader.
Brannvesen bekymret for leieboeres sikkerhet
Lokale brannvesen har uttrykt bekymring for sikkerheten til leieboere i private hus. Fremdeles finnes det huseiere som ikke bør ha god samvittighet når det gjelder varslings- og slokkeutstyr samt trygg rømning fra utleiedelen. Ekstra bolig i huset gir oversikt over hva slags brannsikringsutstyr utleiedelen må inneholde, hvordan det må være tilrettelagt for rømning, hvilke regler som gjelder for ildsteder, samt kravene til brannmotstand i etasjeskillere og vegger, og hvordan brannmotstanden kan forbedres.
Vegger og etasjeskillere i selvstendig boenhet skal tilfredsstille byggeforskriftens krav til brannmotstand på 30 minutter. Her et eksempel på utbedring av eksisterende etasjeskiller med forbedring av brannmotstanden og også lydisoleringen. Illustrasjon: SINTEF Byggforsk
Mangler kan svi
Rettsavgjørelser de senere årene viser at det kan svi å markedsføre og selge bolig med utleiedel som ikke holder mål, eller underetasje som det etter salg viser seg ikke kan innredes til bolig. Det finnes eksempler på at selgere som har markedsført utleiedel feilaktig, er dømt til prisavslag på flere hundre tusen kroner. I tillegg til å ta for seg brannsikkerhet, forklarer Ekstra bolig i huset hva som kreves av en selvstendig boenhet når det gjelder:
- lydisolering
- varmeisolering
- fuktsikring
- inneklima og ventilasjon
- romhøyde, romstørrelse, dagslys og utsyn
- vannskadesikre rør og sanitæranlegg
- oppvarming
- uteområde og atkomst
God lydisolering er en forutsetning for å kunne trives. Lyd forplanter seg ofte i utettheter. Figuren viser eksempel på tetting i overganger mellom himling og vegg for å bedre lydisoleringen mellom boenheter. Illustrasjon: SINTEF Byggforsk
Søknadsplikt – hva er vitsen?
Mange er ikke klar over at innredning av ekstra boenhet i et eksisterende hus er søknadspliktig.
- Søknadsplikt er det også om man vil dele opp en enebolig til to selvstendige leiligheter. Huseiere som ikke har søkt om å få godkjent ekstra boenhet, kan få et problem ved salg av huset. Uten godkjenning kan ikke huseieren dokumentere at utleiedelen er lovlig og kvaliteten tilfredsstillende. Mye tyder på at huskjøpere etter hvert vil legge større vekt på slik dokumentasjon, sier Kirkhus.
Han råder derfor huseiere til å ta vare på søknadspapirer, faktaunderlag og tegninger som viser saksbehandling og når, av hvem og hvordan arbeider i huset er gjort.
Byggeforskriften sier at alle boenheter skal ha tilstrekkelige og velegnede uteoppholdsarealer i tilknytning til huset eller atkomsten. Kjøkken, stue og soverom skal ha vinduer og utsyn. Illustrasjon: SINTEF Byggforsk
Gjør det riktig første gangen
SINTEF Byggforsk henter løsningene i boka fra Byggforskserien, som er byggenæringens kvalitetsnorm. Løsningene tilfredsstiller byggeforskriften, og kan brukes både som arbeidsbeskrivelse eller avtaleunderlag mellom huseier og håndverker. Løsningene som er vist, er valgt ut på bakgrunn av erfaringene SINTEF Byggforsk har fra skadebefaringer og hva som er vanlige feil. Boka gir også oversikt over hva huseiere kan gjøre selv og hva som må overlates til fagfolk.
Vann- og avløpsrør (sett ovenfra) i lette skillevegger kan gi plagsom støy. Rørene bør være frittstående inni veggen. Avløpsrør bør ikke plasseres i hulrommet i vegger mot oppholdsrom. Illustrasjon: SINTEF Byggforsk
Huseieren kan bruke figurene i boka til å avtale med håndverker hvordan arbeidet skal gjøres. I etterkant kan huseieren legge fram tegningene som dokumentasjon på hvordan jobben er gjort. Internett: www.sintef.no